Comment créer une SCI pour la maison familiale

Une SCI (Société Civile Immobilière) est un type d’entreprise très particulier : il s’agit d’une Société Civile, et non d’une société commerciale. Son objet est la détention d’un ou plusieurs bien immobilier : une SCI est un type de société qui a été conçue pour que plusieurs personnes se regroupent pour posséder ensemble un bien immobilier à travers les parts qu’ils possèdent au capital de la société.

Étant une société, la SCI est régulée par ses statuts et par les différentes lois (fiscales et immobilières). La fiscalité est d’ailleurs une des motivations pour faire un montage en société civile immobilière : cela permet aux membres d’une même famille de ne pas faire de donation et de faciliter la transmission des biens lors de la succession.

SCI ou indivision ?

Trop souvent on confond les notions d’indivision et de SCI. L’indivision est une copropriété dont les termes sont prévus par le Code Civil, tandis que la SCI est une société de type personne morale, où plusieurs personnes possèdent des parts sociales qui vont abonder un capital. L’indivision est plus fragile car chaque personne peut la quitter à tout moment et laisser la propriété du bien aux autres ayants-droits. Ce qui en terme de gestion peut poser de nombreux problèmes (et on en parle même pas de l’aspect fiscal…).

Les particularités d’une SCI

Une SCI est souvent familiale, même si rien n’oblige les associés à être de la même famille. En revanche, il faut un minimum de deux associés pour constituer la société, et la structure ainsi créée présente la même particularité qu’une SARL ou une SAS : le patrimoine des associés est distinct de celui de la SCI

Le principe de la SCI familiale est de permettre aux membres d’une même famille, enfants et parents par exemple, de détenir un appartement ou une maison en commun, sans qu’il puisse y avoir de litige en cas d’héritage par la suite. En effet, les droits de succession sont moins élevés sur les parts détenues dans une société que pour un bien immobilier dans son ensemble. C’est un des avantages de la création d’une SCI : la transmission du patrimoine dans les meilleures conditions. Par ailleurs la SCI n’est pas démembrée lors de la succession, et donc la vente de la propriété (familiale par exemple) peut être évitée dans certains cas. Si vous vous en savoir plus sur le sujet, n’hésitez pas à voir un notaire spécialiste dans le montage de dossier de création de SCI, il saura vous conseiller et trouver la meilleure solution à votre problématique.

Les statuts d’une SCI doivent répondre à un formalisme précis. La société est constituée pour une durée précise, avec un maximum de 99 ans. Le siège social doit être précisé, ainsi que le montant et la composition du capital social de la SCI, avec l’apport de chacun. Les règles de tenue de l’assemblée générale, les modalités de cession des parts de la SCI doivent également apparaître dans les statuts. Enfin, le gérant doit être nommé dans les statuts, ou son mode de nomination en assemblée générale. Parmi les autres points à voir lors de la rédaction de ces statuts : le régime d’imposition (IR ou IS), les apports en terme de parts sociales, etc.